APAKAH KAMU BENAR-BENAR PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM TRANSAKSI TANAH?

Sertifikat sudah di tangan, tapi masih bisa kalah di pengadilan? Kenyataannya, banyak pembeli tanah yang sudah balik nama tetap kena gugat → dan kalah → karena dianggap tidak memenuhi kriteria Pembeli Beritikad Baik. Mahkamah Agung dalam SEMA dan yurisprudensinya sudah menegaskan: hanya pembeli yang jujur sekaligus teliti yang dilindungi hukum.

ASTA Law Firm Team

5/19/20265 min read

Sengketa pertanahan yang melibatkan pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat hukum dalam proses jual beli masih menjadi salah satu persoalan yang paling sering terjadi dalam praktik hukum di Indonesia. Tidak sedikit pembeli yang telah melakukan pembayaran secara lunas, menguasai tanah secara fisik, hingga melakukan balik nama sertifikat, namun kemudian menghadapi gugatan dari pihak lain yang mengaku sebagai pemilik yang sah atas objek tanah tersebut.

Dalam kondisi demikian, status sebagai “Pembeli Beritikad Baik” menjadi aspek yang sangat penting karena berkaitan langsung dengan perlindungan hukum terhadap pembeli tersebut. Hukum pada prinsipnya memberikan perlindungan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah secara jujur, patut, dan melalui prosedur yang sah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Mahkamah Agung Republik Indonesia melalui berbagai yurisprudensi dan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) telah memberikan pedoman mengenai kriteria pembeli beritikad baik yang patut dilindungi oleh hukum. Pedoman tersebut menjadi acuan penting dalam penyelesaian sengketa pertanahan sekaligus memberikan kepastian hukum bagi masyarakat dalam melakukan transaksi jual beli tanah.

Oleh karena itu, pemahaman mengenai konsep Pembeli Beritikad Baik tidak hanya penting bagi praktisi hukum, tetapi juga bagi setiap pihak yang akan melakukan transaksi pertanahan agar terhindar dari risiko sengketa di kemudian hari.

DASAR HUKUM & PENGERTIAN

Perlindungan terhadap pembeli beritikad baik, pada dasarnya diatur dalam tiga sumber hukum utama:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

  • Pasal 531: menyatakan bahwa kedudukan berkuasa (bezit) atas suatu benda adalah sah pada orang yang memperolehnya dengan itikad baik, tanpa mengetahui adanya cacat cela di dalamnya.

  • Pasal 1338 ayat (3): menegaskan bahwa semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Asas ini merupakan fondasi moral dalam setiap kontrak, termasuk jual beli tanah.

  1. Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

  • Pasal 32 ayat (2): memberikan perlindungan khusus dalam sistem publikasi negatif bertendensi positif, dimana pihak yang memperoleh hak atas tanah terdaftar dengan itikad baik dan menguasainya secara fisik tidak dapat dituntut kembali setelah lewat waktu 5 tahun sejak sertifikat diterbitkan.

  1. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA)

  • Butir IX SEMA No. 7 Tahun 2012: menegaskan bahwa "Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (atas objek jual beli tanah)." Pemilik asal hanya dapat menuntut ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan membatalkan transaksi dengan pembeli yang beritikad baik

  • Rumusan Hukum Kamar Perdata SEMA No. 4 Tahun 2016: Adapun kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut:

  1. melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sesuai peraturan perundang-undangan;

  2. pembeli melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal terkait transaksi jual beli antara lain:

    • penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli;

    • tanah/objek yang diperjualbelikan tidak dalam status disita atau dalam sengketa; dan

    • untuk tanah yang sudah bersertifikat, wajib memperoleh keterangan resmi dari BPN serta menelusuri riwayat kepemilikan tanahnya.

KRITERIA PEMBELI BERITIKAD BAIK

Kriteria-kriteria tersebut selanjutnya dipertegas dalam berbagai pedoman Mahkamah Agung dan menjadi ukuran hukum yang digunakan oleh hakim dalam menilai ada atau tidaknya itikad baik dari seorang pembeli dalam sengketa pertanahan. Adapun beberapa kriteria yang umumnya dijadikan parameter penilaian antara lain sebagai berikut:

  1. Tata Cara dan Prosedur yang Sah (Formil)

  • Pembelian Melalui Lelang Umum: Pembeli lelang yang telah mengikuti prosedur resmi pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dianggap sebagai pembeli beritikad baik karena bertransaksi melalui lembaga yang terpercaya. Putusan Mahkamah Agung Nomor 821 K/Sip/1974 secara tegas menyatakan bahwa pembeli tanah melalui lelang dilindungi haknya karena dianggap telah membeli melalui lembaga yang dapat dipercaya.

  • Pembelian di Hadapan PPAT: Transaksi yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997, di mana PPAT berkewajiban memeriksa keabsahan data yuridis.

  • Pembelian Tanah Adat/Belum Terdaftar: Dilakukan secara tunai (pembayaran lunas) dan terang (diketahui oleh Kepala Desa/Lurah setempat), serta didahului dengan penelitian status tanah yang membuktikan bahwa tanah tersebut adalah milik penjual.

  • Harga yang Layak: Pembelian harus dilakukan dengan harga yang wajar. Harga yang jauh di bawah pasaran akan menimbulkan kecurigaan hakim dan dapat menggugurkan itikad baik pembeli. Pembeli dapat dikatakan beritikad baik jika ia membeli tanah dengan harga yang layak dan sesuai dengan kewajaran .

  1. Prinsip Kehati-hatian Duty of Care (Materiil)

Pembeli wajib melakukan penelitian mendalam (due diligence) terhadap:

  • Subjek: Apakah penjual adalah pihak yang benar-benar berhak atas tanah tersebut?

  • Objek: Apakah tanah tidak dalam status sengketa, disita, atau sedang dijaminkan (Hak Tanggungan)?

  • Legalitas: Untuk tanah bersertifikat, wajib memperoleh keterangan resmi dari BPN serta menelusuri riwayat kepemilikan tanahnya. Pembeli dapat dianggap beritikad baik, jika ia telah memeriksa secara saksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

YURISPRUDENSI MAHKAMAH AGUNG MENGENAI PEMBELI BERITIKAD BAIK

  1. Putusan yang Melindungi Pembeli Beritikad Baik

    {No. Putusan dan Kaidah Utama (Kutipan Verbatim/Inti Amar)}

MA No. 1230 K/Sip/1980

Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum; ketidaktahuan pembeli bahwa penjual tidak berwenang karena surat kuasanya telah dicabut adalah esensi dari itikad baik.

MA No. 821 K/Sip/1974

Pembeli tanah melalui lelang dilindungi haknya, karena dianggap telah membeli melalui lembaga yang dapat dipercaya.

MA No. 251 K/Sip/1958

Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah.

MA No. 242 K/Sip/1958

Pembeli Beritikad Baik adalah pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat hukum dalam jual beli yang dilakukannya.

MA No. 112 K/Sip/1955

Pembeli Beritikad Baik adalah pembeli yang sekali-kali tidak menduga bahwa penjual bukan satu-satunya orang yang berhak.

  1. Putusan yang Menolak Pembeli Beritikad Baik

    {No. Putusan dan Kaidah Utama (Kutipan Verbatim/Inti Amar)}

MA No. 383 PK/Pdt/2021 jo MA No. 180 PK/Pdt/2024

Pembeli yang tidak melakukan penelitian terhadap tanah objek sengketa bukanlah pembeli beritikad baik dan tidak patut dilindungi.

MA No. 135 PK/Pdt/2017

Pembeli dianggap tidak beritikad baik karena tidak meneliti penguasaan fisik objek jual beli; ternyata objek dikuasai pihak lain dan sertifikatnya telah atas nama orang lain.

MA No. 323 PK/Pdt/2014

Membeli tanah yang sedang dalam status sengketa secara otomatis menggugurkan status sebagai pembeli beritikad baik.

PENUTUP

Berdasarkan uraian tersebut, dapat dipahami bahwa perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik tidak diberikan secara otomatis, melainkan harus didasarkan pada adanya sikap kehati-hatian, kejujuran, dan kepatuhan terhadap prosedur hukum dalam setiap proses transaksi pertanahan. Mahkamah Agung secara konsisten menerapkan prinsip keseimbangan, yakni memberikan perlindungan kepada pembeli yang bertindak jujur dan patut, namun pada saat yang sama tidak memberikan toleransi terhadap kelalaian atau sikap abai dalam melakukan pemeriksaan hukum atas objek tanah yang dibeli.

Dalam praktiknya, keberadaan sertifikat tanah tidak selalu cukup untuk menjamin keamanan suatu transaksi. Perlindungan hukum yang optimal hanya dapat diperoleh apabila calon pembeli juga melakukan verifikasi secara menyeluruh, baik terhadap aspek fisik penguasaan tanah maupun aspek yuridis terkait status dan riwayat kepemilikannya.

Oleh karena itu, setiap transaksi pertanahan sebaiknya dilakukan dengan pendampingan dan pemeriksaan hukum yang memadai guna meminimalkan potensi sengketa di kemudian hari serta memastikan terpenuhinya prinsip-prinsip pembeli beritikad baik sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan dan yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia.

DAFTAR PUSTAKA

1. Peraturan Perundang-undangan

  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pasal 531 dan Pasal 1338 ayat (3).

  • Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 32 ayat (2).

2. Surat Edaran Mahkamah Agung

  • Mahkamah Agung RI. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan, Butir IX.

  • Mahkamah Agung RI. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Pengadilan.

3. Yurisprudensi Mahkamah Agung RI

  • Putusan MA Reg. No. 112 K/Sip/1955.

  • Putusan MA Reg. No. 242 K/Sip/1958.

  • Putusan MA Reg. No. 251 K/Sip/1958.

  • Putusan MA Reg. No. 821 K/Sip/1974.

  • Putusan MA Reg. No. 1230 K/Sip/1980.

  • Putusan MA Reg. No. 323 PK/Pdt/2014.

  • Putusan MA Reg. No. 135 PK/Pdt/2017.

  • Putusan MA Reg. No. 383 PK/Pdt/2021.

  • Putusan MA Reg. No. 180 PK/Pdt/2024.

!DISCLAIMER! Artikel ini bersifat informatif dan edukatif semata, bukan merupakan nasihat atau konsultasi hukum. Setiap kasus bersifat unik. Jangan jadikan artikel ini sebagai dasar tunggal pengambilan keputusan hukum. Konsultasikan langsung dengan Advokat ASTA Law Firm untuk mendapatkan pendapat hukum yang tepat sesuai kondisi Anda. ASTA Law Firm tidak bertanggung jawab atas kerugian yang timbul akibat penggunaan informasi ini tanpa konsultasi terlebih dahulu.

Contact

Contact us for prompt legal assistance and strategic legal support

astalawfirm.office@gmail.com

+62 852 8888 2523

© 2025. All rights reserved.

Ruko Mega Grosir Cempaka Mas, Jl. Letjend Suprapto No.7 Blok G, Sumur Batu, Kec. Kemayoran, Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10640

Office Address